Hai un terreno o un piazzale libero? Ecco come trasformarlo in area sosta camper (senza impazzire)

Te lo dico subito: se hai un’area che oggi “non sai bene cosa farne”, trasformarla in parcheggio/area sosta camper può essere una mossa super intelligente. Il turismo itinerante cresce, i camperisti cercano posti sicuri e comodi dove fermarsi, e tanti Comuni sono contenti quando qualcuno investe in questo tipo di accoglienza.

Però… non è solo questione di mettere due righe per terra e una colonnina. Prima di partire con i lavori bisogna capire cosa ti permette di fare il Piano Regolatore e che tipo di attività stai avviando davvero.

Ti spiego tutto facile facile, con numeri e passaggi reali.

1) Prima domanda: “cosa dice il Piano Regolatore (PRG/PUC/PGT)?”

Il Piano Regolatore è tipo il “libro delle regole” del Comune: ti dice cosa puoi fare su quel terreno.

Un’area sosta camper, anche piccola, non è un parcheggio qualsiasi: quando permetti a turisti di fermarsi (magari anche solo una notte), l’area diventa di fatto una struttura turistico-ricettiva all’aria aperta. E urbanisticamente è un’altra categoria rispetto a “parcheggio privato”.

Quindi:

se il terreno nel PRG è in zona servizi / parcheggi / turistico-ricettivo, sei già sulla strada giusta;
se invece sei in zona agricola o altra zona “non compatibile”, potrebbe servire:
- una variante urbanistica, se il Comune la vuole fare,
- oppure una formula regionale tipo mini area rurale/agricampeggio, dove prevista.

👉 Prima di spendere un euro: vai in Comune (ufficio tecnico) e fatti dare l’estratto del PRG con la tua particella. È il vero “semaforo verde o rosso”.

2) Da area libera a “attività turistica ricettiva”: quando serve cambiare destinazione d’uso

Qui entra in gioco il Testo Unico Edilizia: se passi da uso agricolo/altro a uso turistico-ricettivo, stai facendo un mutamento di destinazione d’uso rilevante (art. 23-ter DPR 380/2001, aggiornato col Salva Casa 2024-2025).

In pratica può voler dire:

SCIA se fai solo sistemazioni leggere (stalli, livellamento, impianti senza grandi opere);
Permesso di Costruire se aggiungi volumi, strutture fisse importanti, muri, servizi complessi.

Quasi sempre la pratica passa dal SUAP perché stai avviando un’attività turistica.

3) La legge nazionale 2025: cosa devi rispettare per forza

La base è nel Codice della Strada:

la sosta camper è equiparata alle auto (art. 185 CdS);
la sosta NON è campeggio finché il mezzo sta sulle ruote e non “deborda” fuori sagoma;
nelle aree attrezzate è obbligatorio avere impianto di scarico per acque e wc (Regolamento CdS art. 378).

Tradotto: se vuoi chiamarla area sosta attrezzata, uno scarico a norma e carico acqua devono esserci. Punto.

4) Occhio: poi ogni Regione ci mette le sue regole

Dopo la norma nazionale, ogni Regione stabilisce dettagli come:

cos’è un’area sosta e per quanto tempo si può restare (spesso 48–72h);
quali dotazioni minime servono;
se e come i privati possono aprirne una.

Esempio: Campania (LR 14/2023) favorisce aree anche rurali e ne disciplina le condizioni.

Quindi nell’articolo puoi dirlo chiaro: “la cornice è nazionale, ma i requisiti tecnici veri li decide la Regione + il regolamento comunale”.

5) Quanti metri ti servono per farla bene?

Non c’è una metratura nazionale unica, però si ragiona così:

Misura di un posto camper

Molte aree in Italia usano stalli intorno a:

7 × 4 m (28 m²) come base;
meglio ancora 8 × 4 m per stare larghi e fare manovra tranquilli (consiglio pratico).

Area totale

Non devi contare solo gli stalli: servono corsie di manovra, area scarico, rifiuti, ecc.

La guida APC (Associazione Produttori Caravan e Camper) consiglia aree pianeggianti, con urbanizzazioni già presenti e spazi di manovra adeguati.

Nella pratica:

circa 45–55 m² per posto “finito” (stalli + viabilità + servizi).

Esempi:

10 posti → 450–550 m²
20 posti → 900–1.100 m²

Poi esistono aree medio-grandi: alcune linee guida parlano di superfici da 700–1.500 m² in su per aree complete.

6) Cosa devi mettere dentro l’area (minimi 2025)

Qui ti faccio una lista semplice: obbligatorio vs consigliato.

Quasi obbligatorio ovunque

Scarico acque grigie e nere a norma (art. 378 Reg. CdS).
Carico acqua potabile.
Raccolta rifiuti (meglio differenziata).
Illuminazione notturna minima.

Molto consigliato (spesso richiesto dai Comuni)

colonnine elettriche
recinzione o delimitazione
fondo drenante/stabilizzato
cartello regole e tariffe
videosorveglianza o controllo accessi.

“Ogni quanti posti?”

Dipende dal regolamento locale, ma per esperienza:

scarico/carico: 1 ogni area piccola, o 1 ogni 20-25 posti se grande;
elettricità: 1 colonnina (doppia presa) ogni 2-4 posti è un buon standard.

7) Colonnine elettriche a consumo: come farle nel modo giusto

Dal 2024 sono entrate in vigore regole più severe per la sicurezza elettrica nelle aree camper/campeggi:

CEI 64-8 sezione 708 (edizione 2024) per l’installazione;
CEI EN IEC 61439-7:2024 per le colonnine specifiche da campeggio.

Cosa vuol dire in parole povere?

prese CEE 16A interbloccate
protezioni dedicate per ogni presa
impianto certificato da tecnico abilitato.

“A consumo”

Oggi la soluzione migliore è mettere colonnine con:

contatore kWh + gettoniera
oppure sistema via app/QR (paghi quello che usi).

Così eviti discussioni e sei più equo.

8) Quanto costano le sbarre (prezzi indicativi 2025)

Vuoi controllare l’accesso o far pagare in automatico? La sbarra è quasi obbligata.

Prezzi realistici:

sbarra base: circa 800–1.200 €;
con installazione completa: spesso 500–2.500 € a seconda di lavori, fondazioni e automazioni.

Se invece vuoi solo dissuasori/posti singoli:

archetti manuali: anche 50–200 € l’uno (soluzione semplice).

9) Quanto si può far pagare a notte?

In Italia nel 2025 i prezzi medi sono più o meno questi (lo vedi anche dai listini reali online):

aree semplici (scarico+acqua+luce base): 8–15 €/notte
aree complete (corrente, sicurezza, servizi comodi): 15–25 €/notte
aree top/premium: 25–35 €/notte

Esempi reali 2025: molte aree stanno tra 15 e 25 euro, e in alta stagione salgono fino a 30-38 euro nei posti super turistici.

10) La procedura semplice in 7 passi

Te la metto come checklist “da frigo”:

Controlla il PRG
- destinazione ok?
- vincoli paesaggistici/idr.?
Parla con Comune + SUAP
- ti dicono subito se serve variante o no.
Fai un progettino tecnico
- stalli, viabilità, area scarico, impianti.
Presenta SCIA o Permesso
- dipende dalle opere.
Avvia la pratica ricettiva al SUAP
- con inquadramento regionale (area sosta / mini area / agricampeggio).
Fai lavori e certificazioni impianti
- elettrico a norma CEI, scarichi corretti.
Apri e metti regole + tariffe chiare
- cartelli ben visibili, sosta max, prezzi, contatti.

Conclusione

Costruire un’area sosta camper nel 2025 non è complicato, ma va fatto con testa: prima urbanistica (PRG), poi servizi minimi, poi gestione intelligente.

Se lo fai bene, ti ritrovi:

un’attività turistica snella,
con costi di avvio tutto sommato accessibili,
e una clientela fedele che torna volentieri.

E soprattutto trasformi un’area “ferma” in un posto vivo, utile e redditizio.

Buoni lavori… e buona accoglienza! 🚐✨